首購總成本：買房除了頭期款，還要付哪些錢？

一張表看完：頭期款以外的 10 項費用

先記住一個共通點：稅費的計算基礎幾乎都不是你實際付的房價。契稅看房屋評定現值，登記費看申報地價與稅捐機關核定的契稅價值，只有仲介費的上限是用實際成交價金計算。誰負擔，依內政部「成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」第九點的約定寫法；範本只是約定範例，最後以你簽的契約為準。

稅費三項：契稅、印花稅、登記規費

契稅由買受人申報，買賣稅率是契價的 6%。契價以當地不動產評價委員會評定的標準價格為準，就是房屋稅單上的房屋評定現值；只有向政府領買或標購公產、向法院標購拍賣的不動產，移轉價格低於評定價格時才改用移轉價格（契稅條例第 13 條）。契稅只課建物，開徵土地增值稅區域的土地免徵。契約成立後 30 日內申報，拿到評定現值就能用契稅試算算出金額。

印花稅貼在向地政機關申請登記的公定契約書上，每件按契約金額的 0.1% 計算；法律上由立約人貼，契約範本約定由買方負擔。登記規費在辦所有權移轉時繳給地政事務所：土地按申報地價、建物按核定契稅的價值，各乘 0.1%，另加每張 80 元的權狀書狀費。

貸款相關：設定規費、開辦費、火險與地震險

向銀行借房貸，銀行會在房子上設定抵押權。設定登記費是設定金額的 0.1%，再加一張他項權利證明書的書狀費 80 元；設定金額要比貸款高多少，各銀行自訂，以對保時銀行給的數字為準。日後還清貸款塗銷抵押權，依法免納登記費。

開辦費、帳管費這類手續費由各銀行自訂，官方沒有統一金額，簽約前請銀行列出明細。保險方面，有房貸的銀行通常要求投保住宅火險與地震險：住宅地震基本保險是全國單一費率，保額 150 萬元時每年保費 1,350 元，另含臨時住宿費用 20 萬元；火險保費依產險公司與保額不同，投保要求也是各銀行自訂。

服務費：地政士與仲介

地政士（代書）費用沒有官方統一標準。地政士法第 23 條只要求把收費標準標示在事務所、收費要開收據；契約範本把簽約費、移轉代辦費、抵押權設定代辦費都留成空白欄位，由雙方填寫，所以請代書先給逐項報價。

仲介費有官方上限：內政部規定，向買賣一方或雙方收取的報酬合計不得超過實際成交價金的 6%，而且明說這是最高上限、不是固定比率。買方實際付多少，以你簽的要約書或委託契約為準，簽名前把比例看清楚。

交屋分攤：房屋稅與地價稅按日計算

房屋稅以每年 2 月最後一日為納稅義務基準日、5 月開徵；地價稅以每年 8 月 31 日為基準日、11 月開徵。稅單只寄給基準日當天的所有人，買賣雙方要靠契約分攤。成屋範本約定，地價稅、房屋稅、水電瓦斯與管理費以交屋日為準，之前歸賣方、之後歸買方，按當年度日數比例負擔；預售屋範本同樣以交屋日切分。

這是契約約定的做法，不是法律直接規定，交屋結算單上要逐項核對日數。之後每年的房屋稅大約多少，可以用房屋稅試算依自住或非自住稅率先估。

買預售屋，會多出哪些事？

預售屋範本要求建案辦理履約擔保，從不動產開發信託、價金返還之保證、價金信託、同業連帶擔保、公會辦理連帶保證協定五種方式擇一，賣方要提供證明文件。範本約定由買方負擔所有權移轉登記規費、印花稅、契稅、代辦手續費與貸款保險費；起造人是賣方時，建物所有權第一次登記（保存登記，登記費為權利價值的 0.2%）的規費與代辦費由賣方負擔，公證費則雙方各付一半。

交屋後買方按月繳共有部分管理費。公共基金依公寓大廈管理條例第 18 條，由起造人提列並依區分所有權人會議決議繳納，交屋時要預繳多少，官方沒有規定，看建案的約定，簽約前要問清楚。

總成本試算流程（假設、非官方算例）

以下金額都是假設，只示範怎麼把站上工具串起來。第一步用買房負擔評估，把自備款、購屋費用與家庭收支放在一起看；第二步用房貸月付試算算每月要繳多少，有寬限期就再用房貸進階版看期滿後月付跳多少。

第三步逐項算稅費。假設房屋評定現值 1,000,000 元，契稅是 60,000 元，可以用契稅試算驗算；假設公契金額 3,000,000 元，印花稅 3,000 元；假設抵押權設定金額 9,600,000 元，設定規費 9,600 元再加書狀費 80 元。第四步用房屋稅試算估持有稅，再把地震險每年 1,350 元列進固定支出。以後想換銀行，房貸轉貸試算會把重新設定的規費算進回本月數。

哪些情況不適用這份清單？

法院拍賣與向政府標購公產：契稅可以用較低的得標價計算，申報期限從法院或機關發給權利移轉證明書的日子起算，點交與費用負擔照拍賣公告，不套一般買賣範本。

繼承與贈與不是買賣，要看的是遺產稅、贈與稅與各自的契稅規定，請改用贈與稅試算或遺產稅試算。預售屋換約（轉讓契約）有建商同意與換約條款等另外的手續，本頁沒有整理；換約或日後轉售都要在 30 日內申報房地合一稅（不論賺賠），可用房地合一稅試算先估。

三個常見算錯，錯了會怎樣？

把契價當成交價。拿成交價乘 6%，算出來的契稅會比稅單高很多，自備款準備過頭；把每一項都套同一個基礎，也會和代書報價對不上。先確認每一項看的是哪個金額。

漏算設定規費與書狀費。金額不大，但要在交屋前和契稅、代書費同時付清，現金預留不夠就得臨時調度。

以為地震險保的是房價。住宅地震基本保險的保額上限是 150 萬元，以重建所需的重置成本為基礎，不是房子的市價；全損時的理賠和房價可能差很多，評估保障前先看保單條款。