房地合一稅試算

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房地合一稅＝（成交價 − 成本 − 費用 − 土地漲價總數額）× 稅率，境內居住者持有 2 年以內 45%／超過 2 年、未逾 5 年 35%／超過 5 年、未逾 10 年 20%／超過 10 年 15%；設籍自住滿 6 年，課稅所得 400 萬元以內免稅、超過部分 10%。

依據：所得稅法第 14-4 條、第 4-5 條，115 年度適用。

買來的填當初買價；繼承／受贈填評定現值＋公告土地現值按物價指數調整後的金額

仲介費、代書費、契稅、規費、改良修繕等；房屋稅、地價稅、管理費不能列

不是土增稅單上用申報移轉現值算的數字，兩者不可混用

繼承為繼承開始日

繼承才填，持有期間可併計被繼承人的持有期間

調職、非自願離職等，持有 5 年以下才有 20%

試算結果

應納稅額

—元

課稅所得

—元

適用稅率

—

持有期間

—

採用的費用

—

提醒

—

持有期間與稅率

持有期間境內居住者非境內居住者
2 年以內45%45%
超過 2 年、未逾 5 年35%35%
超過 5 年、未逾 10 年20%35%
超過 10 年15%35%

非自願因素（持有 5 年以下）20%；自住課稅所得 400 萬元以內免稅、超過部分 10%。

本頁試算在瀏覽器本機完成、不會上傳任何輸入資料。試算僅供參考，以國稅局核定為準。土地增值稅用申報移轉現值、房地合一稅扣除的土地漲價總數額用公告土地現值，兩者不可混用；重購退稅、交易損失結轉不在本工具計算範圍。

依據 115 年度・所得稅法第 4-4～4-5、14-4～14-8、108-2 條（全國法規資料庫）

房地合一稅 2.0 指南：持有年數、自住免稅與申報期限

房地合一稅只課「賣價扣掉成本、費用和土地漲價總數額」後的獲利，境內居住者持有 2 年以內 45%、2～5 年 35%、5～10 年 20%、超過 10 年 15%；設籍自住滿 6 年的房子，獲利 400 萬元以內免稅、超過部分 10%。

課稅所得怎麼算？

適用 2016 年 1 月 1 日以後取得的房地；成交價減成本、減取得改良及移轉費用，再減以「公告土地現值」計算的土地漲價總數額，就是課稅所得。房屋稅、地價稅、管理費和持有期間利息不能列費用；沒單據或單據不到成交價 3% 時，可按成交價 3% 計費用，最多 30 萬元。扣完不夠時本工具以 0 計；交易所得本身為負才算損失，可在 3 年內抵減之後的房地交易所得。

自住、非自願和繼承有什麼不同？

自住要同時符合：本人、配偶或未成年子女設籍、持有並居住連續滿 6 年；交易前 6 年內沒出租或營業；本人、配偶與未成年子女在這 6 年內都沒用過自住優惠。因調職、非自願離職或其他符合財政部公告的非自願情形，持有 5 年以下出售可改用 20%。繼承的持有期間可併計被繼承人的期間，成本改用繼承時的評定現值加公告現值並按物價指數調整，本工具不內建指數表，請自行算好再填。

和土地增值稅的漲價總數額一樣嗎？

不一樣。土地增值稅用「申報移轉現值」算，房地合一用「公告土地現值」算，不可把土增稅單上的數字直接搬來填。

換屋可申請重購退稅：賣掉自住房地 2 年內再買自住房地，按重購價占出售價比例退稅，重購後 5 年內改作他用會追繳；本工具不計算這段。新屋過戶費用可看首購總成本。

哪些情況不適用？

營利事業、持有房地為主的公司股權、合建以地換屋、被徵收土地與農地都不處理；取得日早於 2016 年 1 月 1 日或交易日早於 2021 年 7 月 1 日也不計算。預售屋的取得日與交易日是訂約日，不是登記日，填日期時要改用契約日期。

申報錯了會怎樣？

不論賺賠，都要在移轉登記次日起 30 日內申報。逾期處 3,000～30,000 元罰鍰；漏報短報處所漏稅額 2 倍以下；沒申報被查到，補稅外再罰 3 倍以下（所得稅法第 108-2 條）。

指南內容最後查證日：2026-11-02（數字依據列在下方「資料來源與依據」）

怎麼算的？

交易所得 = 成交價 − 取得成本 − 費用；課稅所得 = 交易所得 − 土地漲價總數額（最低 0）；稅額 = 課稅所得 × 稅率，元以下捨去。自住：稅額 = （課稅所得 − 400 萬）× 10%。

持有期間從取得日算到出售日（都是移轉登記日），出售日晚於週年日才算「超過」該年數；繼承可改從被繼承人取得日起算。沒單據、或單據金額不到成交價 3% 時，按成交價 3% 計，上限 300,000 元（所得稅法第 14-6 條、申報作業要點第 15 點）。交易所得本身為負時不減除土地漲價總數額，差額為交易損失，可在 3 年內自之後的房地交易所得減除。

申報：移轉登記日次日起 30 日內，不論有無應納稅額都要申報。逾期處 3,000～30,000 元罰鍰；漏報短報處所漏稅額 2 倍以下；未申報除補稅外處 3 倍以下罰鍰（第 108-2 條）。

資料來源與依據

最後核對日期：2026-11-02