土地增值稅試算
免登入・本機計算・資料不上傳
試算結果
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試算小提醒
- 歷年物價指數調整表不在本站查證範圍內，「原規定地價／前次移轉現值」請自行依公告指數調整後再填入，本頁不提供指數表。
- 自用住宅「一生一次」與「一生一屋」的面積上限、設籍與持有年限等要件較細，本頁只做稅率試算，實際適用資格請洽地方稅稽徵機關確認。
- 持有年限、漲價率若剛好落在級距或年限邊界，建議實際申報前再以主管機關核定為準。
本頁試算在瀏覽器本機完成、不會上傳任何輸入資料。試算結果僅供參考，實際應納稅額以主管機關（地方稅稽徵機關）核定為準。
怎麼算的？
土地增值稅計算方式：先算漲價率 = 漲價總數額 ÷ 原規定地價（或前次移轉現值），再依三級累進稅率、用速算（累進差額）公式算出稅額：漲價率未達 100% 為第 1 級，稅率 20%；100% 以上未達 200% 為第 2 級，稅額 = 漲價總數額 × 30% － 原地價 × 10%；200% 以上為第 3 級，稅額 = 漲價總數額 × 40% － 原地價 × 30%（以上為持有未滿 20 年之係數）。
長期持有減徵：持有超過 20 年、30 年、40 年，第 2、3 級的稅率與速算係數依序調降——第 2 級 20 年以上為 28%／8%、30 年以上為 27%／7%、40 年以上為 26%／6%；第 3 級 20 年以上為 36%／24%、30 年以上為 34%／21%、40 年以上為 32%／18%。第 1 級固定 20%，不受持有年限影響。
自用住宅用地（土地稅法第 34 條）：符合「一生一次」四要件者，不分級一律課徵 10%，都市土地 3 公畝、非都市土地 7 公畝以內部分適用；另有「一生一屋」加碼條款，要件更嚴但不受一次限制。稅額一律四捨五入到整數元。
常見問題
「漲價總數額」跟「原規定地價」要去哪裡查、怎麼算？
漲價總數額＝申報移轉現值－（前次移轉現值或原規定地價 × 公告物價指數調整）－土地改良費用等法定扣除項；原規定地價（或前次移轉現值）可查土地所有權狀、地價謄本或向地政機關申請。歷年物價指數調整幅度需另外查財政部最新公告，本頁不內建指數表，請自行算好「漲價總數額」與「原規定地價」兩個金額後再填入試算。
三級累進稅率是怎麼分的？
依漲價總數額佔原地價（或前次移轉現值）的比率分三級：未達 100% 課 20%；100% 以上未達 200% 的超過部分課 30%；200% 以上的超過部分課 40%。實務用「速算（累進差額）」公式一次算出稅額，不用真的分段相加。
持有越久，土地增值稅會比較少嗎？
會。持有超過 20 年、30 年、40 年，第 2、3 級的稅率與速算係數會依土地稅法第 33 條第 5～7 項調降（第 1 級固定 20%，不受持有年限影響）。持有越久、減徵幅度越大，40 年以上減徵幅度最大。
自用住宅用地的 10% 優惠稅率，誰可以用？
符合土地稅法第 34 條「一生一次」要件：地上房屋為本人、配偶或直系親屬所有；出售前已在該地辦竣戶籍登記；出售前 1 年內土地或房屋未曾出租或供營業使用；以一次為限。都市土地限 3 公畝、非都市土地限 7 公畝以內部分適用。另有「一生一屋」加碼條款，要件更嚴（持有與設籍需滿 6 年、出售前 5 年未出租營業），但不受一次限制，面積上限也較小（都市 1.5 公畝、非都市 3.5 公畝）。