公設比／實坪計算

權狀上的三層面積是什麼？

權狀（建物登記）把面積分成三層：主建物是屋內的主體空間；附屬建物像陽台這類依附主體的部分；共有部分是大樓住戶共用的，例如門廳、樓梯、電梯、管理室，每戶按比例分攤。三層加起來就是「得登記總面積」。

官方法規沒有「公設比」這個名詞，也沒有訂上限；法律上的說法是「共有部分」。官方要求的是資訊揭露：說明書與預售屋契約要列出共有部分項目、面積與主建物占比。

「實坪」「使用面積」也不是官方名詞，不動產說明書的規定裡甚至不准使用「受益面積」「銷售面積」「使用面積」這類說法。所以本頁的「估算室內面積」只是常見的口語算法（主建物，或主建物加陽台），不是官方面積。

車位要不要算進公設比？

看車位有沒有獨立權狀。沒有獨立權狀、登記在共有部分裡的車位，面積會灌進共有部分，公設比就被墊高；有獨立權狀的車位另外列、不算公設，但通常另外計價。

所以本頁讓你把「共有部分裡的車位面積」另外填，同時算出含車位與不含車位兩種公設比。內政部的實價登錄也是把車位面積與車位價格扣掉後再算單價，下面的單價區塊有同樣的算法。

三種單價差在哪？

權狀單價＝總價 ÷ 權狀總坪數，這是建商報價常用的算法。實價登錄算法＝（總價 − 車位價）÷（總坪數 − 車位坪數），內政部實價查詢網的常見問題寫的就是這個公式。室內換算單價＝（總價 − 車位價）÷ 主建物坪數，是把總價攤到屋內主體上，屬於常見的口語算法，不是官方單價。

三者算出來差距常常不小，比價時要確認對方用的是哪一種。

坪和平方公尺怎麼換？

地政事務所公布 1 平方公尺 ＝ 0.3025 坪，所以 1 坪 ＝ 400 ÷ 121 ≒ 3.305785 平方公尺。登記面積的單位是平方公尺，記載到小數第二位，坪只是輔助說明。

這個工具不適用什麼情況？

透天厝沒有共有部分；預售階段只能用契約面積估算；107 年 1 月 1 日前申請建照的老屋，登記面積可能含屋簷、雨遮；車位有沒有獨立權狀會改變結果；地下室、防空避難室若有獨立產權也要另外看。

房屋面積以地政機關登記完竣的面積為準；登記面積與契約面積的差距怎麼找補、差多少可以解約，請看契約第六點。

虛坪改革：媒體在 2025 年 9 月起報導內政部要推「虛坪改革」（例如停車空間改為專有部分、可發獨立權狀），目前屬於政策進行中，我們沒有查到已生效的官方條文。公設比怎麼變、哪些案子適用，請以建案實際登記的面積為準。